スケルトン物件のメリットとデメリット・選び方

「飲食店を始めたいけど、スケルトン物件を借りて店舗づくりをするときのメリットやデメリットは?」「費用はどのくらい?」「物件の選び方は?」など、とにかくスケルトン物件を借りる場合のお悩みにお答えします。

飲食店物件選び 2017年3月22日

そもそもスケルトンというのは「骨格」という意味で、内装設備などがまったくない状態の物件を指します。極端な話、床と壁だけの平面な状態です。何もない状態から始める分、費用はかかりますが、思い描くイメージ通りのデザインをカタチにできます。 逆に、居抜き物件というのは以前の内装や設備がほぼそのまま残されているため、コストが抑えられる反面、自由度は下がります。どちらがいいかはあなた次第です。ここではスケルトン物件についてご紹介します。

スケルトン物件を選ぶメリット

自分で店舗の全てをアレンジできるスケルトン店舗は、レイアウトや内装や設備などをゼロベースから考えて、こだわりと愛着をもって自分らしさを出しながらプロデュースしたい場合にお勧めです。また、言うまでもなく新品の設備を入れる場合は当面、故障の心配がありません。さらに、前のお店のイメージをリセットできるため、独自のイメージを新たに打ち出すことができます。
スケルトンと言っても、比較的新しいマンションやビルでは、ある程度のインフラが整っていたり、雑居ビルの場合は、ダクトなども設置されていたりする物件もありますので不動産屋さんに相談してみましょう。

スケルトン物件を選んだときのデメリット

スケルトン物件を選んだ時のデメリットも知っておく必要があります。何もかもがゼロからなので、電気・ガス・水道・空調・排気設備などをすべて自前で用意しなければなりません。もちろん、工事費用も別途かかりますのでかなりの出費と工事期間を考えておく必要があり、着工からオープンまで時間がかかることを覚悟しておいてください。また、新店舗のオープンを周知させる手間も費用もかかることを憶えておきましょう。

電気・ガス・水道・空調・排気工事が必要

居抜き物件と違い、スケルトン物件のなかには、電機やガス、水道、空調(換気・排気)といった設備が整っていないものもあります。最初からインフラが整っていればいいですが、もしそうでなければ開業時には自分で業者を探し工事を行う必要があります。道路を掘り起こしたりしなければならない場合には、工事費用も大きくなることが予想されるため、物件探しの際には自分の店舗に必要なインフラ設備が整っているか、またどの工事が必要か確認しておくことが大切です。

店舗費用の目安

スケルトン物件の費用について、大まかな目安をご紹介します。ここでは、飲食店をオープンさせる場合の人気エリアと思われる場所をいくつか選んで紹介します。
条件 家賃目安
都内・私鉄沿線から徒歩5分以内  坪単価/およそ8,800円~ 
都内・駅から徒歩15分の繁華街  坪単価/およそ19,000円~
都内・駅から徒歩20分以内の住宅街   坪単価/およそ9,800円~

物件を選ぶときの注意点

より良い条件でスケルトン物件と出会うには、どのような基準で探せばいいのでしょうか。ロケーションや建物のイメージなど、表面だけを見て契約してしまうと後悔することになります。大切なことは費用面だけではなく、設備や条件をしっかりと細かい部分までチェックしておくことです。そもそもスケルトン物件は、飲食専用とは限らないため、物件によっては飲食で営業するには不向きな場合もあるからです。たとえば、解約時の原状回復が必要かどうかなど、後々のこともしっかり考えて慎重に選びましょう。

インフラが整っているか

飲食店にとって、ライフラインとも言える電気、ガス、給排気、給排水、エアコンなどのインフラは絶対に不可欠です。天井と壁以外は何もないスケルトン物件において、文字通りゼロから用意する手間と費用は大変ですが、これらをすべて欠かさず用意できるかどうかを契約前に一つずつチェックしましょう。
これらのインフラ一式と、あなたが希望する業種・業態の導線や実際に営業した場合の使い勝手やお客様の席のレイアウトなどがすべて合致して初めて、そのスケルトン物件を検討する素地ができると考えましょう。

解約時に原状回復が必要かどうか

スケルトン物件の場合は、開業時は言うまでもありませんが、解約・退去時も大変な費用がかかります。なぜなら、多くのスケルトン物件は退去時に入居前のスケルトン状態に戻すことが、基本的には前提になるからです。そのため、契約時には解約・退去する時のこともしっかり考えてから条件をきちんと確認しましょう。

さいごに
スケルトン物件のメリットとデメリットがおわかりいただけたと思いますが、大切なのは、あなたが開くお店に本当にスケルトン物件が必要かどうかを慎重に考えてから決めることではないでしょうか。最初にスケルトン物件ありきではなく、本当にやりたいお店と予算と条件を検討したうえで、物件選びをスタートさせましょう。

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