飲食店物件探し

スケルトン物件のメリットとデメリット・選び方

「飲食店を始めたいけど、スケルトン物件を借りて店舗づくりをするときのメリットやデメリットは?」「費用はどのくらい?」「物件の選び方は?」など、スケルトン物件を借りる場合の疑問に答えます。

飲食店物件選び 2017年3月22日

スケルトンとは「骨格」という意味で、内装設備などが全くない状態の物件を指します。何もない状態から始める分、費用はかかりますが、思い描くイメージ通りのデザインをカタチにできます。
逆に、居抜き物件というのは以前の内装や設備がほぼそのまま残されているため、コストが抑えられる反面、自由度は下がります。どちらを選ぶか、開業資金や業態、店のコンセプトなど様々な面から検討した上で決めてください。ここではスケルトン物件について詳しく紹介します。

スケルトン物件を選ぶメリット

内装設備などがないスケルトン物件。そんな物件だからこそのメリットとは何でしょうか?物件を探すときの参考にしてください。

すべて自分で店舗をアレンジできる

自分で店舗のすべてをアレンジできるスケルトンは、レイアウトや内装や設備などをゼロベースから考えて、こだわりと愛着をもって自分らしさを出しながら開業したい場合におすすめです。また、新品の設備を入れる場合は当面、故障の心配がありません。 スケルトンと言っても、比較的新しいビルなどでは、ある程度のインフラが整っていたり、ダクトなども設置されていたりする物件もありますので不動産業者に相談してみましょう。

スケルトン物件のデメリット

スケルトン物件にはデメリットもあります。物件を選ぶ際にはメリットはもちろんデメリットについてもきちんと把握しておくことが必要です。

スケルトン物件のデメリットも知っておく必要があります。何もかもがゼロからなので、電気・ガス・水道・空調・排気設備などをすべて自前で用意しなければなりません。もちろん、工事費用も別途かかるのでかなりの出費と工事期間を考えておく必要があり、着工からオープンまで時間がかかることを覚悟しておいてください。

電気・ガス・水道・空調・排気工事が必要

居抜き物件と違い、スケルトン物件のなかには、電気やガス、水道、空調(換気・排気)といった設備が整っていないものもあります。その場合は、自分で業者を探して工事を行う必要があります。道路を掘り起こしたりしなければならない場合には、工事費用も大きくなることが予想されるため、物件探しの際には必要なインフラ設備が整っているか、またどの工事が必要か確認しておくことが大切です。

店舗費用の目安

スケルトン物件の費用について、大まかな目安を紹介します。ここでは、飲食店をオープンさせる場合の人気エリアと思われる場所をいくつか選んで紹介します。
条件 家賃目安
都内・駅から徒歩5分以内 坪単価/およそ8,800円~ 
都内・駅から徒歩15分の繁華街  坪単価/およそ19,000円~
都内・駅から徒歩20分以内の住宅街 坪単価/およそ9,800円~

物件を選ぶときの注意点

より良い条件のスケルトン物件と出合うには、どのような基準で探せばいいのでしょうか。ロケーションや建物のイメージなど、表面だけを見て契約してしまうと後悔することになります。また、飲食店だったとは限らないため、物件によっては飲食店として営業するには不向きな場合もあります。さらに、解約時の原状回復が必要かどうかなど、後々のこともしっかり考えて慎重に選びましょう。

インフラ設備が飲食店向きかどうか

インフラが整っているか飲食店にとって、ライフラインとも言える電気、ガス、給排気、給排水、エアコンなどのインフラは絶対に不可欠です。天井と壁以外は何もないスケルトン物件において、文字通りゼロから用意する手間と費用は大変ですが、これらをすべて欠かさず用意できるかどうかを契約前に一つずつチェックしましょう。 これらのインフラ一式と、あなたが希望する業種・業態の導線や実際に営業した場合の使い勝手やお客様の席のレイアウトなどがすべて合致して初めて、そのスケルトン物件を検討する素地ができると考えましょう。
気に入ったスケルトン物件が飲食店向きであるとは限りません。スケルトン物件のデメリットとして挙げているように、電気やガスなどのインフラ設備を確認することが必要です。例えば、ガス管の外径サイズが小さすぎると、調理をするために十分な火力を出すことができないこともあります。そのため、自分が開業したい業態に必要な火力や電力などの容量の目安をあらかじめ把握し、物件のインフラ設備の容量と照らし合わせるようにするとよいでしょう。

解約時に原状回復が必要かどうか

スケルトン物件の場合は、開業時は言うまでもありませんが、解約・退去時も大変な費用がかかります。なぜなら、多くのスケルトン物件は退去時に入居前のスケルトン状態に戻すことが、基本的には前提になるからです。そのため、契約時には解約・退去する時のこともしっかり確認してから条件をきちんと確認しましょう。

さいごに
スケルトン物件のメリットとデメリットがおわかりいただけたと思いますが、大切なのは、あなたが開く店に本当にそのが必要かどうかを慎重に考えてから決めることです。最初にスケルトンありきではなく、本当にやりたい店と予算と条件を検討したうえで、物件を決めましょう。
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