居抜き物件とは？メリット・デメリット、居抜き開業の基本

「居抜き物件」とは、厨房や空調の設備什器などがそのまま残されている物件のことです。初期費用を抑えて開業したい人におすすめの物件ですが、契約の際の注意点もあります。
内装や設備などがない状態のスケルトン物件との違いを費用や契約時の注意点について分かりやすく解説しますので、参考にしてください。

居抜き物件とは？スケルトン物件との違いを解説します

ここでは、居抜き物件について、スケルトン物件と比較しながら解説していきます。
ひとくちに「居抜き」と言っても、どんなものがどんな状態でどのぐらい残っているのかによってそのレベルはまったく違います。ここではその基準を明確にしておきたいと思います。

居抜き物件で残っている設備・スケルトン物件との違い

居抜き物件がスケルトン物件と大きく違う点は、設備が残っている点です。よく残っているものは厨房や空調の設備、椅子やテーブルなどの什器があります。前の店舗がバーだったらバーカウンターが残っているなど、業態によって変わります。
とはいえ諸手を上げて喜ぶわけにはいきません。その設備が古いために開業後すぐに使えなくなったり、逆に撤去に費用がかかってしまったりと、リスクがあるのも事実です。だからこそ、居抜き物件を選ぶときに、残っている設備が使えるかどうかも重要視するべきでしょう。

居抜き物件のメリット・デメリット

居抜き・スケルトンの開業費用の違いは？

居抜き物件の造作譲渡・転貸契約について

居抜き物件の契約において重要なことは、「造作譲渡」と「転貸契約」です。いずれの場合も、こういった契約について詳しく説明してくれる不動産業者と契約することをおすすめします。契約書を隅から隅まで読み、不動産業者から説明がなかった部分があれば必ず確認しましょう。

造作譲渡契約時の注意点

「造作譲渡」とは、前のテナントの所有者が次の契約者に既存の設備を買い取ってもらうことを意味します。基本的には使用度合いやロケーションなどの条件も加味されて値段が決まりますが、注意すべきは「前オーナーの言い値」で決められることが多い点です。ですから、自分なりに「相場」を研究しておくことをおすすめします。ここで、主な注意点を挙げますので契約時にチェックしてみてください。

• 売主の瑕疵（かし）担保責任の確認
  瑕疵担保責任とは、売買契約の締結当時に目的物（土地や建物）にすでに欠陥や傷がある場合、売主が買主に対して修復や損害金の支払いなどの責任を負うことをいいます。
• 機材の製造年・説明書や保証書の有無
• 機材や内装などの修復履歴
• 危険負担（購入後、引き渡しまでにトラブルがあった場合の過失責任）の確認
• リース品の有無（リース品がある場合は、リース会社との契約を引き継ぐ必要がある。)
• 品目内容の一覧を作成

転貸契約の注意点

「転貸契約」とは、いわゆる又貸しです。前の借り主が、諸事情によりその物件を借りることができなくなったときに第三者へ又貸しすることを意味します。なぜ又貸しするのでしょうか。それはたとえば契約期間の途中で解約する場合、多額の違約金が発生することが多いからです。

確認すべき最低限の項目は、下記の通りです。

• その物件は転貸契約が可能か
• 所有権は誰にあるのか
• 転貸後の責任の所在

これらはすべて契約に関する重要事項となります。法律や現場の詳細を知る不動産業者などプロフェッショナルに相談し、トラブルが起こらないようにしましょう。

さいごに
居抜き物件には初期投資を抑えられるなどメリットがあります。その一方でさまざまな条件や契約項目があり、わかりにくい部分もたくさんあります。大切なことは、その方面に詳しい専門家に相談すること。その方が、無用なトラブルを回避することにつながり、順調に開業準備を進めていくことができるでしょう。