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居抜き売却完全マニュアル

飲食店の閉店を検討中の方必見!居抜き売却の方法や流れ・手順を解説しています。居抜き売却の注意点を把握して、トラブルのないスムーズな売却を目指しましょう。

廃業・閉店マニュアル 2017/08/09

飲食店の閉店を検討中の方必見!居抜き売却の方法や流れ・手順を解説しています。居抜き売却の注意点を把握して、トラブルのないスムーズな売却を目指しましょう。

居抜き売却とは?

居抜き売却とは、店舗の内装設備などの造作物を残した「居抜き物件」を、現在の店主から次の店主へと引き継ぐことをいい、「居抜き売却」とも呼ばれています。
不動産そのものを売却することとは全くの別物なので、賃貸借契約を結んでいる物件であっても、居抜き売却は可能です。

居抜き売却の交渉がまとまれば、造作譲渡料が見込めるだけでなく、原状回復のためのスケルトン工事を行う必要はありません。そのため工事費の節減や工期の短縮によって、最終的な閉店・撤退費用をかなり抑えられるというメリットがあります。

居抜き売却の方法と内容

居抜き売却する方法は大きく2つあります。
1つは、自分で居抜き売却の相手を探して交渉する方法で、もう1つは居抜き売買専門業者に代行を依頼する方法です。
いずれの場合も、物件オーナーの承諾を得ることが必須であり、承諾が得られなければ居抜き売却はできません。知人や紹介等で見つからない場合、売却相手や専門業者の選定はインターネット上で行うケースが主流となっています。

個人で交渉する方法

居抜き売却成立までのフロー <個人の場合>

居抜き売却の交渉を個人で行うときは、初めに物件オーナーから造作譲渡の許可をもらいましょう。
賃貸借契約の内容によっては、退去時の原状回復が必須で、造作譲渡の承諾が得られないこともあるので、必ず確認を取ります。
その上で、自ら造作譲渡品のリストを作成し、購入希望者を探して店舗を案内し、値段交渉を行います。トラブルを防ぐために、造作譲渡の契約書も作成します。

個人で居抜き売却をするメリットは、仲介手数料を払わなくて済むことや、売却相手を自分で選べることです。主なデメリットは、交渉や契約に手間がかかり、トラブルの発生にも自ら対処しなければならないことです。売却相手が知人など、初めからあてがある場合は、個人でも比較的交渉を進めやすいと言えるでしょう。

居抜き売買専門業者を利用する方法

居抜き売却成立までのフロー <仲介業者が代行する場合>

居抜き売却を専門業者に仲介してもらうときは、どこまで任せるかがポイントとなります。もしも不動産取引の資格(宅建の資格)がない業者に依頼した場合は、造作譲渡先との交渉は頼めますが、物件オーナーとの交渉(上記フローでいうと4と9)は専門的な知識が不足しているため対応してもらえず、自分ですることになる場合もあるのでご注意ください。

居抜き売却を業者に任せるメリットとしては、次のような点が挙げられます。

  • 個人で交渉するよりもトラブルが発生しにくい
  • 造作譲渡品のリストや契約書の作成を代行してもらえる
  • 物件オーナーや不動産会社と交渉してもらえる(範囲は業者により異なる)

一方、デメリットには仲介手数料が発生することと、造作物の譲渡金額を店主が自由に設定できないことがあります。譲渡金額の査定には一定の基準があるわけではなく、本来は店主の意向によって決められる部分なので、要望をきちんとヒアリングしてくれる業者を選んだほうが、結果にも納得しやすいでしょう。飲食店の居抜き売却なら、飲食店専門の仲介業者・不動産会社を選ぶのがおすすめです。

居抜き売却で実際に行われること

解約予告
居抜き売却希望者(借主)は、閉店を決めたら、物件オーナー(貸主)に賃貸借契約の解約予告をします。解約予告期間は契約内容によって違いますので、契約書を確認します。解約予告期間は、一般的に退去日から6ヵ月としていることが多いです。

造作譲渡の承諾
居抜き売却希望者(借主)は、事前に物件オーナー(貸主)から造作譲渡の承諾を得る必要があります。賃貸借契約書に原状回復義務の記載があり、貸主から了承を得られない場合は、居抜き売却ができません。

物件の調査・査定
造作譲渡金額を設定するために、店舗物件の調査や造作物の査定を行います。居抜き売却希望者(借主)または専門業者が造作譲渡品リストを作成します。

購入希望者の募集
居抜き物件の購入希望者は同業態かそれに近い業態で探したほうが、マッチングの可能性が高まります。専門業者に依頼する場合は、募集の前に媒介契約を締結します。

マッチング
居抜き物件の購入希望者と面会して店舗を案内し、売買の希望条件について確認します。瑕疵担保責任が問われることもあるため、後々のトラブルを防ぐためにも、現場での条件確認はしっかり行いましょう。

売却条件交渉
居抜き売却希望者(借主)と購入希望者、もしくは専門業者と購入希望者の間で値段交渉などを行います。お互いの認識に食い違いが発生しないように、詳細な条件を詰めておくことが大切です。

紹介
居抜き物件の購入希望者を、物件オーナー(貸主)へ紹介します。お互いに賃貸借契約の意思があり居抜き物件として売却された物件について契約することに問題がないことを確認します。

造作譲渡契約の締結
物件の賃貸借契約をする前に、造作譲渡契約を締結します。物件の賃貸借契約が先行すると、居抜き物件売却希望者が借主ではなくなり、造作譲渡が行えなくなるので注意します。

物件の引渡し・代金決済
居抜き物件の購入者が物件オーナーと賃貸借契約を結び、同時に、居抜き物件売却者が解約手続きを行って、物件を引き渡します。売却代金は普通、物件の引き渡し完了後に入金されます。

この場合、居抜き売却できる?契約内容を確認しよう

居抜き売却の手続きでは、賃貸借契約の内容をしっかりと把握しておくことが重要です。
入居時に物件オーナーと取り交わした契約書を読み返し、「解約予告期間は何ヵ月前か?」「原状回復義務はあるか?」「造作譲渡は可能か?」といった点を確認してから動きましょう。

賃貸借契約書に「造作譲渡禁止」「原状回復義務」の記載がある

契約書に「造作譲渡禁止」「原状回復義務」の記載があった場合は、原則として居抜き売却はできません。しかし、物件オーナーと交渉することで認められるケースもあります。

オーナーの中には、造作譲渡を嫌う人も少なくありません。
その理由はたとえば、「きちんと工事をしてきれいにしないと物件の価値が下がる」「次は飲食店ではなく賃貸住居にしたいと思っている」「借主が連れてきた居抜き購入希望者を信用できない」などとさまざまです。
契約書に原状回復の記載があるということは、オーナーにもそれなりの考えがあるということなので、交渉はオーナーの意向を確認しながら丁寧に進めることを心がけたいものです。

内部設備にリース契約のものがある

厨房機器などの設備をリースしていた場合は、その所有権はリース会社にあり、借主が勝手に売却することはできません。
そのため、居抜き売却をするにあたってはリース設備の残債を一括清算したり、次の借主にリース契約を引き継いでもらったりする必要があります。交渉がまとまれば、居抜き売却が可能になります。

まとめ
居抜き売却の成立には、最短でも2週間前後の時間がかかるといわれています。
居抜き売却したい店主は、「少しでも高く・1日でも早く売りたい」と願うものですが、「少しでも安く買いたい」と思っている購入希望者や、「原状回復義務を果たして欲しい」と考えているオーナーとの交渉は、決して簡単ではありません。
閉店準備に追われるなか、できる限り交渉の手間や原状回復コストを軽減したいという経営者は、居抜き売却の専門業者を利用することも検討してみましょう。

監修者プロフィール
赤沼 慎太郎
行政書士赤沼法務事務所/アクティス株式会社 代表
行政書士、経営コンサルタント

起業支援、事業再生、事業承継の支援を中核に展開し、資金繰り改善、資金調達支援など、中小企業支援を精力的に行っている。そのコンサルティングは分かりやすく実践的な指導と定評がある。 2010年より税理士、行政書士等の専門家を対象とした財務コンサルティング勉強会『赤沼創経塾』を主宰。他にはない実務に基づいた実践的な勉強会として高い支持を得ている。 著書に 『はじめての人の飲食店開業塾』、『銀行としぶとく交渉してゼッタイ会社を潰すな!』 、『そのまま使える契約書式文例集』(以上、かんき出版)、『「危ない隣の会社」の資金繰り』(すばる舎)等多数。
(運営サイト)赤沼慎太郎公式サイト http://akanumashintaro.com/

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