居抜き物件とは？飲食店開業で知っておきたいメリット・デメリット

居抜き物件の基礎知識

居抜き物件とは、前のテナントが使用していた内装や設備、什器などがそのまま残された状態で貸し出される物件を指します。特に飲食店の場合、厨房設備や客席の造作、空調設備などが残されていることが多く、新規で開業する際の初期費用を抑えられる点が大きな特徴です。

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目次
スケルトン物件との違い
飲食店における居抜き物件のメリット
・初期費用の大幅な削減
・開業までの期間短縮
・前テナントの顧客を引き継ぐ可能性
飲食店における居抜き物件のデメリット
・自由な店舗デザインの制限
・設備の老朽化や不具合のリスク
・前テナントのイメージを引き継ぐ可能性
居抜き物件の契約と成約
・造作譲渡契約とは
・契約時の注意点
居抜き物件と看板
・看板の活用と変更
・看板が残されていることの利点
飲食店開業と居抜き物件の選択
まとめ

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スケルトン物件との違い

物件には居抜き物件の他に「スケルトン物件」があります。スケルトン物件とは、内装や設備が一切ない、建物の躯体のみの状態の物件です。この場合、借り主は内装工事や設備導入をゼロから行う必要があり、自由な店舗設計が可能である反面、多額の初期費用と長い工事期間を要します。

一方、居抜き物件は、前テナントの設備や内装をそのまま利用できるため、内装工事の費用や期間を大幅に削減できる可能性があります。しかし、既存の設備や内装が自身のイメージする店舗に合わない場合や、老朽化している場合には、一部または全体を改修する費用が発生することもあります。

飲食店における居抜き物件のメリット

飲食店が居抜き物件を選ぶことには、いくつかの明確なメリットが存在します。これらのメリットは、特に開業時の負担を軽減し、スムーズな事業開始を可能にする点で重要です。

初期費用の大幅な削減

居抜き物件の最大のメリットは、初期費用の削減です。厨房設備（シンク、コンロ、冷蔵庫など）や客席のテーブル、椅子、照明器具、空調設備などが残されているため、これらを新たに購入・設置する費用が不要になります。スケルトン物件で開業する場合と比較して、数百万円から数千万円規模の費用を削減できるケースも少なくありません。この削減された費用を、運転資金や広告宣伝費、メニュー開発などに充てることができ、経営の安定につながります。

開業までの期間短縮

内装工事や設備導入の必要が少ないため、開業までの期間を大幅に短縮できます。スケルトン物件では数カ月を要する工事期間が、居抜き物件では数週間から1カ月程度で済むこともあります。これにより、賃料が発生する期間を短縮し、早期に売上を立てることが可能になります。また、開業準備に集中できる時間が増えるため、メニュー開発やスタッフ教育など、店舗運営の質を高めることに注力できます。

前テナントの顧客を引き継ぐ可能性

居抜き物件の中には、前テナントが飲食店であった場合、その店舗の認知度や顧客層をある程度引き継げる可能性があります。特に、地域に根ざした人気店であった場合、看板や外観を一部残すことで、以前の顧客が来店するきっかけになることも考えられます。もちろん、新たな店舗として独自の魅力を打ち出すことが重要ですが、ゼロからの集客に比べて有利なスタートを切れる場合もあります。

飲食店における居抜き物件のデメリット

居抜き物件には多くのメリットがある一方で、いくつかのデメリットも存在します。これらのデメリットを事前に理解し、対策を講じることが成功への鍵となります。

自由な店舗デザインの制限

居抜き物件は、既存の内装や設備に制約されるため、自身の理想とする店舗デザインを完全に実現することが難しい場合があります。特に、コンセプトに強いこだわりがある場合や、大規模な改修を考えている場合には、かえって費用がかさむ可能性もあります。既存のレイアウトや設備が、提供したい料理やサービスに適しているかを慎重に検討する必要があります。

設備の老朽化や不具合のリスク

残された設備は、前のテナントが使用していたものです。そのため、経年劣化による老朽化や、隠れた不具合があるリスクが伴います。引き渡し前に設備の動作確認を徹底し、必要であれば専門家による点検を依頼することが重要です。もし引き渡し後に大きな不具合が見つかった場合、修理費用や交換費用が発生し、当初の予算をオーバーする可能性があります。

前テナントのイメージを引き継ぐ可能性

前テナントが閉店した理由が、経営不振や評判の悪さであった場合、そのネガティブなイメージが引き継がれてしまうリスクがあります。特に、近隣住民や既存顧客の間で悪い噂が広まっている場合、新規の顧客獲得に苦労する可能性があります。物件を検討する際には、その物件の過去の履歴や、周辺の評判をリサーチすることが重要です。

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居抜き物件の契約と成約

居抜き物件の契約は、一般的な賃貸契約に加えて、造作譲渡契約が関わってきます。この点が、スケルトン物件の契約とは大きく異なります。

造作譲渡契約とは

造作譲渡契約とは、前テナントが残した内装や設備、什器などの「造作」を、新しいテナントが買い取る契約です。造作の価格は、残された設備の価値や状態、市場価格などを考慮して決定されます。この造作譲渡契約は、賃貸借契約とは別に締結され、売主（前テナント）と買主（新テナント）の間で直接行われるのが一般的です。

契約時の注意点

契約を締結する際には、以下の点に特に注意が必要です。

・造作譲渡価格の交渉：造作の価格は交渉の余地がある場合が多いです。設備の年式、使用頻度、メンテナンス状況などを確認し、適正な価格であるかを見極めることが重要です。

・設備の保証：造作譲渡契約に、引き渡し後の設備の不具合に関する保証が含まれているかを確認しましょう。万が一、引き渡し直後に主要な設備が故障した場合に備え、修理費用や交換費用について取り決めておくことが望ましいです。

・原状回復義務の確認：賃貸借契約において、退去時の原状回復義務がどこまで及ぶかを確認しておく必要があります。居抜き物件の場合、前テナントの造作をそのまま引き継ぐため、将来的に自身が退去する際に、その造作をどこまで撤去して原状回復する必要があるのかを明確にしておくことが重要です。

居抜き物件と看板

飲食店にとって、看板は集客に直結する重要な要素です。居抜き物件の場合、前のテナントの看板が残されていることがあります。

看板の活用と変更

前のテナントが飲食店であった場合、その看板をそのまま利用できることもあります。しかし、自身の店舗のコンセプトやブランドイメージに合わない場合は、看板の付け替えやデザイン変更が必要になります。看板の撤去や設置には費用がかかるため、事前に見積もりを取り、予算に含めておくことが大切です。また、地域の条例によって看板のサイズや設置場所に制限がある場合もあるため、事前に確認しておきましょう。

看板が残されていることの利点

前のテナントの看板が残されていることで、物件の視認性が確保されているという利点もあります。特に、人通りの多い場所では、看板があることで物件の存在が認識されやすくなります。自身の店舗の看板を設置するまでの間、一時的に前の看板を利用することで、物件の空き期間を短縮し、早期の集客につながる可能性も考えられます。

飲食店開業と居抜き物件の選択

飲食店を開業する際、居抜き物件を選択することは、初期投資を抑え、開業までの時間を短縮できるという大きなメリットがあります。特に、初めて飲食店を開業する方や、限られた予算で事業を始めたい方にとっては魅力的な選択肢です。

しかし、居抜き物件には、既存の設備や内装に制約される、設備の老朽化リスクがあるといったデメリットも存在します。これらのメリットとデメリットを十分に理解し、自身の開業計画やコンセプトに合致するかどうかを慎重に検討することが重要です。物件の内見時には、設備の詳細な状態を確認し、必要であれば専門家のアドバイスを求めることも有効です。

最終的に、居抜き物件を選ぶか、スケルトン物件を選ぶかは、開業資金、開業までの期間、店舗のコンセプト、そして将来的な事業展開のビジョンによって異なります。それぞれの物件の特性を理解し、自身の状況に最適な選択をすることで、飲食店の成功につながる第一歩を踏み出すことができるでしょう。

まとめ

居抜き物件は、飲食店開業において初期費用と開業期間を抑える有効な手段です。しかし、既存の設備や内装による制約、設備の老朽化リスクなど、デメリットも存在します。契約時には造作譲渡契約の内容を詳細に確認し、引き渡し後のトラブルを避けるための準備が重要です。自身の開業計画と照らし合わせ、メリットとデメリットを総合的に判断することで、最適な物件選びが可能となります。

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